ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها
" مالکین اراضی واملاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداریها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه بوسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند".
در صورت خلاف این ماده همان طور که در ماده ۱۰۰ اشاره شد از عاملان آن جلوگیری می شود و جهت رسیدگی به کمیسیون ماده صد ارجاع داده می شود.
کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دارای شخصیت حقوقی مجزا از شهرداری می باشد.
محل استقرار این کمیسیون در شهرداری قرار دارد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یکی از مراجع اختصاصی خارج از دادگستری می باشد.
اعضای تشکیل دهنده آن : نمایندگان وزارت کشور , دادگستری , نماینده شورای اسلامی , نماینده شهرداری
در بین این اعضا نماینده شهرداری حق رای ندارد و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می شود.
روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه شخص پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بدون حضور ذینفع صورت می گیرد.
در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است.
شهرداری و مالک یا قائم مقام وی می توانند ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ رای نسبت به آن اعتراض نمایند.
مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی است که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند .
رای این کمیسیون قطعی می باشد.
انواع تخلفات ساختمانی
تخریب : حکم تخریب در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی ، فنی ، بهداشتی باشد .
اخذ جریمه : در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد که در این صورت کمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع ، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید .
در مورد دو حکم تخریب و اخذ جریمه ذکر این نکته خالی از فایده نمی باشد که در موردی که اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد حکم به تخریب بدهد و یا اینکه حکم به جزای نقدی بدهد .
تخلف تراکم اضافی : تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد . کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :
۱ – تخریب
الف – در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد .ب – در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع خود داری کند . در این دو مورد کمسیون مکلف به صدور حکم تخریب می باشد.
۲ – رای به اخذ جریمه
کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد . در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمسیون علل و عواملی موثر می باشند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد .
الف – نوع موقعیت ملک از نظر مکانی :
خیابانهای اصلی
خیابانهای فرعی
کوچه بن باز
کوچه بن بست
ب - نوع استفاده از فضای ایجاد شده
ج – نوع ساختمان از نظر مصالحی
د – نوع حوزه استفاده از اراضی
مسکونی باشد
که در این صورت کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط ها را ذکر و عدم ضرورت قطع ، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
تجاری ، صنعتی و اداری باشد
در این صورت نیز کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد .
تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد ، صادر نماید « مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می باشد »
جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است .
تجاوز به معابر شهر
در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است . چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع ۶۹۰۴ ق. م. ۱ می شود . مالکین تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره ۶ م ۱۰۰ ق .ش زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند .
در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود . در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی ده و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده : ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند . و طرح دعوا در کمسیون نماید .
تخلف عدم استحکام بنا
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و .... را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام ۱۰۰ می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد .
تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی :
اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود .
اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد .
منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد .
تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد که در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .
تغییر کاربری
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی ، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود . در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون م ۱۰۰ مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند . در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند .
اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است . کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از ۶ ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد « تبصره بند ۲۴ م ۵۵ ق. ش »
لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .
نکته دیگری که باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری می باشد :
یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببردآیا مشمول این ماده می شود یا خیر ؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود .
مرجع شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطابق بند ۲ ماده ۱۰ دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.
